今年以來，綠城以“地王收割機(jī)”的姿態(tài)強(qiáng)勢亮相。
5月7日，經(jīng)過20輪競價，綠城以總價13.93億元競得西安港務(wù)區(qū)GW1-21-12地塊，溢價率15.8%，成交樓面價10110.89元/平方米，讓該地塊成為年內(nèi)西安首個溢價成交項目。但這不過是綠城今年攻城略地的“常規(guī)操作”。
翻開2025年1-4月房企拿地成績單，綠城在三大核心指標(biāo)上實現(xiàn)“屠榜”，拿地金額、新增貨值相比去年同期均實現(xiàn)了超100%的增長率。
尤其是“新帥”劉成云上任后，綠城在土地市場依然延續(xù)了去年底的拿地力度。但在頻奪高價地之下，如何破局盈利難題，值得關(guān)注。
多輪血拼，綠城前4月溢價搶地停不下來
據(jù)中指研究院發(fā)布的2025年1-4月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜，無論是拿地金額、拿地面積還是新增貨值，綠城均位居榜首。
在權(quán)益拿地金額上，綠城以313億元位居第一，也是唯一一個超過300億元的企業(yè)，將中海、濱江等“老對手”甩在身后。
貨值方面，今年1-4月，綠城中國以642億元新增貨值占據(jù)榜單第一，中國金茂以590億元新增貨值位列第二，保利發(fā)展新增貨值規(guī)模為501億元，位列第三。
與去年同期相比，綠城今年前4個月權(quán)益拿地金額同比增加108.7%，貨值增加了145%。2024年1-4月，綠城權(quán)益拿地金額150億元，位居第三；新增全口徑貨值262億元，位居第五。
可以看出，無論橫看同行還是縱比自家，綠城今年上半年的拿地力度顯著增強(qiáng)。
從城市來看，杭州、上海、蘇州三城的拿地金額榜上，綠城清一色“殺”進(jìn)前三，且?guī)缀醵际且鐑r拿地，在多宗地塊競拍中上演了“搶地大戰(zhàn)”。
在杭州市場，4月22日，蕭山城區(qū)市北單元XS070101-26地塊經(jīng)過81輪血戰(zhàn)，被綠城以59.39%的溢價率收入囊中。2月28日，經(jīng)過54輪競價，綠城以總價13.55億元競得雙橋單元XH020203-06地塊，溢價率46.50%。當(dāng)天，綠城還以總價23.19億元競得世紀(jì)城核心單元XS010404-23地塊，溢價率45.94%。
在蘇州市場，蘇州工業(yè)園地塊更是引發(fā)182輪拉鋸戰(zhàn)，最終53.24億元的成交價直接把樓面價抬到4萬+；就連上海浦東北蔡地塊，也被綠城以40%的溢價率強(qiáng)勢拿下，樓面價達(dá)到7.1萬元/平方米。
還有寧波市場。綠城以總價11.60億元競得鄞州區(qū)涉宅用地，成交樓面價27897元/平方米，溢價率20.83%。此外，在成都市場，綠城斬獲成華區(qū)組合地塊，成交總價7.20億元，溢價率30.57%。
今年拿地節(jié)奏加快，新帥上任“壕”氣未減
事實上，這幾年綠城在土地市場一直高歌猛進(jìn)。
2024年，綠城狂掃42宗地，耗資484億元，新增貨值達(dá)1088億元，直接把行業(yè)排名拱到第四位?；乜?023年，綠城595億元拿下38個項目，1425億元貨值讓其從全國第六的位置探出頭來。就連2022年，綠城也豪擲408億元“吃”下27塊地，1037億元貨值卡位全國第八。
不過有意思的是，去年上半年綠城突然踩了幾腳“剎車”，拿地節(jié)奏明顯放緩。
在3月31日舉行的2024年業(yè)績發(fā)布會上，綠城中國執(zhí)行董事、行政總裁郭佳峰曾表示，2024年上半年，房地產(chǎn)市場不盡如人意，那個節(jié)點的土地供應(yīng)量也不足，“所以我們拿地很理性，不該拿的地堅決不拿”。而今年2、3月份，杭州、蘇州等城市有很好的地塊供應(yīng)，3月底綠城已經(jīng)完成超過500億貨值的土地投資，相當(dāng)于去年全年的一半水平。
在郭佳峰看來，當(dāng)前土地市場的回暖比較明顯，特別是上海、杭州、成都等城市的核心區(qū)塊，優(yōu)質(zhì)的地塊競爭異常激烈。
正如綠城管理層所言，今年上半年該公司明顯加快了拿地節(jié)奏，爭奪優(yōu)質(zhì)地塊時也毫不手軟。
目前來看，綠城雖然“換帥”，但其在土地市場的“壕”氣絲毫未減。今年3月27日，綠城中國一紙公告宣告了張亞東時代的落幕，進(jìn)入劉成云時代。劉成云在中交任職34年，可謂老“中交人”。
“地王制造機(jī)”的隱痛，歸母利潤接近腰斬
值得關(guān)注的是，這幾年，綠城雖然在土地市場狂飆、銷售排名攀升，但是翻開賬本來看，始終甩不掉一個難言之隱——盈利水平過低。
2024年財報顯示，綠城營收、毛利均實現(xiàn)兩位數(shù)增長，不過利潤明顯下滑，年內(nèi)利潤41.46億元，同比下降37.9%；股東應(yīng)占利潤15.96億元，同比下降48.8%，接近腰斬。細(xì)究原因，大額減值和銷售開支明顯增加是兩大“利潤殺手”。
不過也需要指出，減值計提雖讓當(dāng)期利潤難看，但也可以幫助房企提前排雷、釋放風(fēng)險，成為這幾年房企的普遍操作。
更扎心的是毛利率，2024年12.8%的數(shù)字，不僅比2023年又降了0.2個百分點，更是遠(yuǎn)低于2021年、2022年的18.1%、17.3%。要知道，這幾年綠城拿的地塊不少是高價“尖貨”，市場調(diào)整下，意味著其毛利率可能還會繼續(xù)“負(fù)重前行”。
對于劉成云來說，如何在保持規(guī)模狂奔的同時，帶領(lǐng)綠城走出盈利難題，將成為這位新帥的終極考題。
新京報貝殼財經(jīng)記者 段文平
編輯 楊娟娟 校對 趙琳
封面圖/中指研究院
